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あなたは「レインズ」という言葉を聞いたことがありますか？
不動産の売却について勉強していくと、この言葉をよく聞くようになるはずです。
不動産会社も、「レインズに登録しました」「レインズで物件検索します」など当たり前のように言ってくるものだから、聞くに聞けないということもあるでしょう。
今回は、「レインズとは何か」「活用方法は？」などについて、現役不動産営業マンの筆者が詳しく解説していきます。
レインズは基本的に不動産会社しか閲覧することができないものですが、知っておくことで多いに役に立つものです。
売却活動を有利に進めていくためにも、ぜひ参考にしてください。
もくじ
レインズって何？
レインズ（REINS）とは、「Real Estate Information Network System＝不動産流通標準情報システム」の頭文字を取ったもの。
1990年から、国土交通省大臣から指定を受けた、東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの指定流通機構によって運営されています。
売主から売却依頼を受けた不動産会社は土地、戸建て、マンションなどの情報を登録し、買主から依頼を受けた不動産会社が物件検索のために使用します。
レインズをわかりやすく説明するとすれば、不動産会社のみが閲覧出来る、ホームズやスーモのような不動産情報サイトと言えるでしょうか。
一般の方は、不動産会社の方に見せてもらうなどしなければ閲覧できません。
また、レインズには、売却依頼された全ての物件が登録されているわけではありません。
不動産会社に売却を依頼する際に、必ず「媒介契約」と呼ばれる契約を結ぶのですが、媒介契約の内容によってはレインズへの掲載は義務ではないのです。
媒介契約は3つの種類があり、専属専任媒介、専任媒介の場合にはレインズへの登録が義務付けられていますが、一般媒介の場合は登録する義務はありません。
一般媒介の中には、レインズに登録されない物件もあるということです。
とはいえ一般媒介であっても、宅建業法によって登録が推奨されていますので、売主が登録を希望する場合などは登録される場合が多いです。
不動産会社は、物件検索の際に必ずといっていいほどレインズを使用します。
販売図面(マイソク)も一緒に登録することができるので、顧客への紹介にもレインズからダウンロードした図面が使われます。
レインズへ物件情報や図面を登録することは、マンションを売る上では必要不可欠ということです。
ご近所にバレたくない！など、ひっそり売却したいなどの特別な理由がない限り、レインズへ登録することが早期売却への足がかりとなるわけです。
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レインズの成約事例を活用する
レインズには、現在売り出されている物件だけが登録されているだけではありません。
「成約事例」とよばれる、成約に至った物件の成約時期や成約価格も掲載されています。
専属専任媒介と専任媒介は、成約事例を掲載する義務も持ち合わせています。
この成約事例が役に立つのが、不動産の売り出し価格を決める時です。
売り出す物件の周辺地域の成約事例は、相場を読む上で大きな指標となります。
参考→マンション売値の決め方ー売る時の適正価格のつけ方と売却相場
「Aマンションはこの場所でこの広さでこの価格で売れた」
「Aマンションの別の部屋はこの価格で売れた」
ということが分かれば、価格設定の際に買い手のニーズとかけ離れた金額を設定することが避けられるということです。
売主はレインズについて何に気をつければいいのか
ここまでで、「レインズは不動産会社が主に使用するもので売主は特にすることがない」と思う人もいるでしょう。
しかし、売主が普段閲覧することができないレインズだからこそ、気をつけた方がいいことが3つあります。
① 査定価格が的確なものか
マンション売却は、まずは不動産会社に査定依頼することが第一歩です。
査定額はレインズの成約事例とともに、物件の状態や付加価値などを考慮して算出されます。
ただし、不動産会社が提示してきた査定額を鵜呑みにしてはいけません。
不動産会社は「売り出し価格を安くしても早期売却をはかりたい」と考えるものです。
不動産会社の報酬は、売り主・買い主からもらえる仲介手数料なので、売却が決まらない限り1円も受け取ることはできません。
それならば、わざと相場より安い金額を売り主に提示することで、相場より安く売りに出し早期売却したいというのが本音でしょう。
ようするに、意図的に査定額を安く見積もる悪質な業者もいるということです。
そして逆に、根拠もなく他社より高い査定額を提示し、媒介契約だけでも結んでもらおうとする業者もいます。
査定額は低くても高くてもいけないということです。
査定額の根拠を見せてもらおう！
査定額が相場からずれてしまうのを防ぐために、査定額の根拠となるレインズの成約事例などをきちんと見せてもらい、自身でも査定額が妥当なものかどうかチェックする必要があります。
査定額を提示してきた不動産会社に、「査定額の根拠を教えてください」と伝えることで、事例を見せてくれるはずです。
また査定依頼を1社に限定するのではなく、複数の不動産会社に査定してもらうことで、より相場価格に即した査定額が分かってきます。
複数社に査定を依頼するのが面倒だと感じる人が多いのですが、最近ではまとめて査定を依頼できる不動産一括査定サイトも増えてきています。
日本初の不動産一括査定サイト「HOME4U」は、NTTデータグループが18年運営している便利なサービスです。
事前の審査を通過した信頼できる不動産業者にだけ査定を依頼できるので、不当に査定額を低くしたり、高くしたりする業者はいません。
スマホから3分もあれば依頼は完了するので、正確な相場価格を知ったうえで売却するためにも、必ず活用するようにしましょう。
HOME4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の記事を参考にしてください。
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
査定依頼をする際には複数社に、そしてレインズの成約事例を見せてもらう。この2点を覚えておきましょう。
② レインズに登録されているかをチェックする
次は、物件がレインズに掲載されているか否かを確認する必要があります。
HOME’SやSUUMOであれば、きちんとした情報や写真が掲載されているか売主がチェックすることができますよね。
しかし、レインズはどうでしょう？
一般の人はアクセスすることができないので、不動産会社がレインズに物件を掲載しているかどうかわからないのです。
なぜ不動産会社がレインズに登録しないことを心配しなければならないのかと言うと、「不動産会社による物件の囲い込み」の恐れがあるからです。
「囲い込み」とは、物件情報を他社へ開示しないことで買い手を自社で見つけ、売主・買主の両者から仲介手数料を取ろうとする悪徳な営業手法のこと。
もちろん、レインズに登録しないという悪質な業者は少ないですが、不動産会社の中にはいまだにこのような業者があることも事実です。
登録証明書を見せてもらおう
では、どうやってレインズにきちんと登録されているか確認できるのでしょうか。
それは、レインズの「登録証明書」を見せてもらうことです。
不動産会社が物件をレインズに登録すると、FAXなどで会社宛に登録証明書が届きます。
この証明書の開示を求めるのです。
専任媒介であれば媒介契約を締結してから7日以内、専属専任媒介であれば5日以内に、不動産会社はレインズに登録する義務があります。
この日数が経過した際に、レインズの登録証明書を見せてもらうようにしましょう。
また最近、売り主が自分の物件のレインズの掲載状況のみ調べられるようになりました。
例として、東日本レインズの画面の写真を見てみてください。
上記はトップページなのですが、画面を下にスクロールしていくと「売却依頼主向け ログイン」のページが見つかります。
「売却依頼主向け ログイン」をクリックすると、IDとパスワードが求められます。
IDとパスワードは、レインズの登録証明書に記載されているので、チェックするようにしましょう。
ここからログインをすると、あなたの物件がきちんとレインズに掲載されているか確認することができますよ。
③ 販売図面が登録されているか
あわせて気をつけたいのは、レインズに販売図面が登録されているかと言うこと。
販売図面とは、間取りや部屋の広さなどがわかりやすく掲載されている物件の履歴書のようなものです。
レインズへの販売図面の登録義務はありませんが、図面がなければ他社は物件を紹介することができません。
故意に販売図面を掲載しないのは、囲い込みまで悪質ではないとしても売却活動への積極性が欠如していると判断できます。
販売図面を作成するにはある程度時間がかかりますから、レインズ登録証明書をもらってから数日後にでも、図面登録書と販売図面も見せてもらうようにしましょう。
レインズまとめ
レインズは一般の人が閲覧することができず、売主には不透明なものです。
しかし、レインズに掲載されている内容や販売図面は、いわば物件の顔。
きちんと登録されているか確認する権利と必要があります。
気の利いた不動産会社であれば、レインズの登録証明書や図面などをこちらが言わずとも送付してくれるもの。
提示を求めてもなかなか見せてくれかったり、口頭でしか教えてくれなかったりする不動産会社は、営業活動がきちんとなされているか疑問視されます。
レインズへの登録は、売却活動の糸口であり基本となるものです。
売主は売却する当人であるにもかかわらず売却活動にはなかなか携われないものですが、レインズへの登録だけはしっかりと確認し、安心して売却活動をしたいものですね。